Terreno La Saladita
Parcela 259 Z3 P1/2
Indicadores clave de la operación
| Precio total acordado con vendedora | $1,800,000 MXN |
| Distancia a entrada Playa Saladita | 300 metros |
| Acceso vehicular | Camino a finca por Calle Cabeza de Vaca |
| Servicios cercanos | Luz a 50 m · Agua a 80 m |
| Régimen actual | Posesionario ejidal (Art. 93 RAN) |
| Plazo estimado de regularización | 18–24 meses |
| Capital requerido total del proyecto | $2,200,000 MXN |
Ventana de oportunidad acotada
La vendedora tiene 68 años. La operación debe cerrarse antes de cualquier evento sucesorio que multiplique la complejidad legal y los plazos. El precio actual refleja una oportunidad temporal, no estructural.
Tesis de inversión
- Entrega de proyectos premium en zonaORIGEN Coastal Living (12 unidades, febrero 2027) reseteando precios de referencia
- Saturación de TronconesCrecimiento sostenido en proyectos de alta gama, empujando demanda al sur hacia La Saladita
- Carretera CDMX–Guerrero directaApertura proyectada 2028, reduciendo tiempos de acceso a inversionistas y turismo nacional
- Carretera costanera Saladita–Mahua–TronconesConsolidando el corredor turístico costero
- Demanda californiana de capital altoInversionistas buscando lotes de 3,000 m² o predios completos de hasta 7,500 m²
- Servicios básicos disponibles a metrosEliminando inversión inicial pesada en infraestructura
Estado actual y vía de regularización
Documento de origen: Certificado Parcelario No. 000001037555, emitido por el RAN el 21 de enero de 2020 a favor de Petra Sánchez García (68 años, originaria de La Unión de Isidoro Montes de Oca).
Punto técnico identificado: el certificado lleva sello del Art. 93 del Reglamento Interior del RAN — la titular figura como posesionaria, no ejidataria. Este es el origen estructural del descuento de precio.
Validación con el ejido: Se mantuvo conversación directa con el Ejido de Los Llanos de Temalhuacán. El ejido tiene poder de decisión total sobre el reconocimiento de ejidatarios y la autorización de venta de derechos parcelarios. Esto da una vía operativa concreta y conocida para avanzar.
Camino regulatorio · Cuatro etapas
- Reconocimiento de Petra como ejidataria por asamblea ejidal (Ejido Llanos de Temalhuacán)
- Autorización de dominio pleno por la asamblea
- Expedición de título de propiedad privada por el RAN
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
Comparables de zona
| Producto | Distancia a playa | Régimen | $/m² MXN |
|---|---|---|---|
| Lotes Las Huertas | 5 min a pie | Escriturado | $3,000 – $5,000 |
| Lote 420 m² Saladita | 700 m | Escriturado | $3,500 – $4,200 |
| Lote 500–688 m² Saladita | 300 m | Escriturado | $3,000 |
| Lote ejidal Barbulillas | 5 min a pie | Constancia ejidal | $1,500 |
| Esta parcela (oferta) | 300 m | Posesionario | $244 |
Plan de capital · 24 meses
| Mes | Hito | Capital MXN |
|---|---|---|
| 0 | Due diligence con asesoría agraria | $50,000 |
| 0 | Promesa de compraventa ante notario · Anticipo a vendedora | $600,000 |
| 0–6 | Reconocimiento de posesionario a ejidataria (asamblea) | $80,000 |
| 1–12 | Pagos mensuales a vendedora · 12 cuotas de $50k | $600,000 |
| 6–12 | Asamblea ejidal de dominio pleno | $50,000 |
| 12–18 | Expedición título RAN + inscripción RPP | $40,000 |
| 12–18 | Pago final a vendedora (balloon) | $600,000 |
| 18–24 | Subdivisión, escrituración 50/50, fideicomiso | $180,000 |
| Capital total del proyecto | $2,200,000 MXN | |
Partnership 50/50
- Capital total$1,100,000 MXN
- % de tenencia final50%
- Sourcing del deal—
- Gestión operativa30%
- Vehículo legalEscritura directa
- Capital total$1,100,000 MXN
- % de tenencia final50%
- Sourcing del deal100%
- Gestión operativa70%
- Vehículo legalFideicomiso bancario
Mecanismo de aportación de capital
Justificación técnica: la Ley Agraria mexicana no permite que un extranjero figure como pagador o titular de derechos parcelarios. Jerónimo aporta capital al momento en que el activo sea propiedad privada escriturable vía fideicomiso bancario.
| Etapa | Hugo Calderón | Jerónimo Fernández |
|---|---|---|
| Meses 0–18 | Adelanta 100% del capital ($2.2M) | Sourcing y gestión operativa |
| Mes 18–24 (escrituración) | Recibe reembolso del 50% ($1.1M) | Aporta $1,100,000 MXN |
| Resultado final | 50% del predio escriturado | 50% vía fideicomiso |
Sin interés ni costo financiero. El aporte de Jerónimo se realiza pari passu sobre el capital total invertido al momento de escrituración. Hugo recupera exactamente lo que adelantó por la mitad de Jerónimo.
Tres caminos de desarrollo
Saladita Sanctuary — residencia premium con eco-wellness
Construcción de una propiedad residencial premium ocupando 3,683 m². Casa principal de tres dormitorios con palapa central, piscina natural de piedra, decks de parota, jardín tropical, huerta orgánica, guest cottage de eco-wellness y deck de yoga. Activo estratégico para uso propio o como producto de alquiler vacacional de muy alto valor por noche.
Subdivisión 50/50 con desarrollo independiente por socio
División longitudinal del predio en dos lotes equivalentes con frente compartido a Calle Cabeza de Vaca y accesos independientes. Cada socio dispone libremente de su mitad: hold pasivo, construcción residencial individual, alquiler vacacional, o venta como lote escriturado al mercado abierto. Es la estructura base del partnership y no requiere desarrollo adicional para capturar el spread de mercado.
La Saladita Reef Retreat — comunidad de 16 lotes boutique
Desarrollo de subdivisión completa sobre la totalidad del predio: 16 lotes de aproximadamente 460 m² cada uno (8 por mitad) con acceso vehicular compartido, frente a calle común, sendero peatonal hacia el reef, hub de utilidades centralizado, mango grove preservado y palmeras de coco. Producto target: surfistas internacionales y inversionistas californianos buscando lotes boutique escriturados a precio premium.
Más allá del deal · Pipeline futuro
Saladita Rentals opera actualmente cuatro propiedades de gestión y mantiene pipeline activo con ORIGEN Coastal Living para gestión de doce unidades premium con entrega febrero 2027.
Como contraparte estructural a esta operación, Hugo Calderón recibe derecho de primer rechazo sobre los próximos deals de tierra que Jerónimo origine en el corredor La Saladita / Troncones / Joluta durante los próximos 24 meses. Cero comisión por sourcing en este deal y en los siguientes del pipeline.
Matriz de riesgos y mitigaciones
| Riesgo | Probabilidad | Mitigación |
|---|---|---|
| Asamblea no reconoce a Petra como ejidataria | Media | Plan B: Tribunal Agrario competente, plazo +6 meses |
| Fallecimiento de la vendedora durante el trámite | Media | Cláusula sucesoria explícita en promesa de compraventa |
| Derecho del tanto de familiares y avecindados | Media | Notificación formal con 30 días de anticipación |
| Vicios documentales en el certificado | Baja | Constancia RAN actualizada antes del anticipo |
| Demoras administrativas en RAN / RPP | Alta | Cronograma con buffer operativo de 6 meses |
| Jerónimo no aporta su 50% al cierre | Baja | Hugo escritura el 100%. Cláusula explícita de incumplimiento |
| Cambios regulatorios costeros | Baja | Inscripción rápida post-escritura para consolidar derechos |
Múltiplos potenciales por socio
| Escenario | Valor 100% predio | Por socio | Múltiplo |
|---|---|---|---|
| Conservador (post-escritura, $1,500/m²) | $11,000,000 | $5,500,000 | 5.0× |
| Base (post-ORIGEN entregado, $2,000/m²) | $14,700,000 | $7,350,000 | 6.7× |
| Subdivisión y venta por lotes | $18M – $24M | $9M – $12M | 8.2× |
| Hold + construcción residencial premium | Activo operativo | $15M – $25M | 13.6× |
Próximos pasos propuestos
- Validación técnica del expediente con asesoría agraria de confianza · Esta semana
- Visita al predio con la vendedora · Los tres socios juntos · Próximos 10 días
- Constancia RAN actualizada y verificación documental completa · Semana 2
- Firma de promesa de compraventa ante notario con cláusulas de la estructura propuesta · Semana 4